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年薪高达17万美元,为何负担不起百万豪宅?

2018.11.13

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这个故事发生在5年前的美国,但还是足以窥见美国房产市场的一些规律,对于房产市场的起起伏伏,或许能读出未来的一切趋势。

 

联邦参议员麦克•李因为从政,年收入从几十万美元降低到17.4万美元,因无法负担贷款而被迫以72万美元的价格,低价卖掉了两年前以110万美元的价格买进的房子,不仅头款全部打了水漂,还留下了不好的信用记录。读者好奇问道:“不知道美国这房贷利息怎么算的,换成人民币,年薪17.5万(月薪15)的人不会供不起总价110万的房子。”也有人说:“感觉和国内的情况很不一样啊。1、在国内,一年几十万的收入,买套110万的房子小意思吧?还需要贷款?2、就算每年17.4万的收入,供个110万的房子,也很轻松吧?貌似美国的利率比国内还低吧?”

                       

位于大华府地区的民居(照片:Xiao



从美国人的角度看,年薪十几万美元的家庭,除非有其它经济来源,否则要想供百万美元的房子,几乎是不可能的,下面就简单谈谈这个话题。

 

凡在美国有过买房及贷款经历的人,都知道贷款公司有一个基本的判断标准,即贷款人可以用在房子上的支出,包括月供、房产税、房屋管理费以及房产保险,只能占税前收入的三分之一,所以,这个“收入的三分之一”,就成了衡量每个人购房能力的通用标准。现在我们就用这个标准来看看参议员麦克•李的情况:当选参议员后,他的年薪是17.4万美元,每年可以用在房屋上的钱约为5.8万美元左右,每个月平均4833美元。

 

每个月4833美元的钱,是否可以供得起110万美元的房子呢?

 

自从房地产泡沫破裂以后,银行重新收紧贷款标准,回到以前的标准做法,即购房者至少必须付出20%的头款,才可以借到钱。麦克•李的房子是在2009年购买的,所以应该是放了20%的头款(也许更多,我们按20%计算),110万美元的总房价去除头款22万美元,贷款额是88万美元。

 

现在假定麦克•李得到的是最低的30年固定不变贷款利率,年息3.5%,那么他的月供包括本金及利息为3951美元(事实上,由于房价为110万美元,所以根据规定,麦克•李不可能得到3.5%的超低利息。不过,为了便于行文及读者阅读方便,我们就以3.5%的利息计算)。

 

除了月供,麦克•李还要付房产税。麦克•李当时购买的房子在犹他州的阿尔派恩(Alpine)市,这是犹他州的富裕区,当地房价中间值为54万美元,是整个州的两倍多。当地房产税的税率是1.0154%,我们不清楚政府对麦克•李的房子的估值是多少,但按照一般的情况,政府估值与房价不会相差太多,因此,假定估值为100万美元,则麦克•李应缴的房产税为10154美元,平均每个月约为846美元。

 

此外,还有房屋保险。根据银行的规定,贷款买房,一定要购买房屋保险,这样一旦遭遇灾害,银行可以保证拿回贷款额。一栋110万美元的房子,保险额起码要2000美元,平均每个月为167美元。

 

我们再假定麦克•李的房子是独立房,不需要缴任何管理费,因此,将上面所述三项月费相加:月供3951美元、房产税846美元、房屋保险167美元,一共是4964美元,已经超过麦克•李每个月可以用在房屋上的限额4833美元。

 

除了上面提到的几项费用,花在房子上的开销还包括维修、水电煤气等,每个月起码数百美元,这还不算一家人的其他开销。照此算来,麦克•李绝对无法负担得起这样一栋房子,所以卖掉也是无奈之举。

 

那么,按麦克•李的收入,应该可以负担得起什么价位的房子呢?美国有一个很简单的计算法,是从“收入的三分之一”转化而来的,就是将税前收入乘以三,得出的便是可以负担得起 的大概房价,比方年薪10万美元,可以买30万美元的房子;年薪20万美元,可以买60万美元的房子,以此类推。麦克•李现在的年薪是17.4万美元,那么他可以负担得起50万美元的房子。

 

当然,上面所说的是一般的情况。至于为何规定税前收入的三分之一才可以用在房子上,这便牵涉到美国人的消费习惯、物价、税收、退休保障、医疗保险等,此处略过不提。

 

上面说到的是一般美国人的情况,事实上许多在美华人往往会尽量节省其他方面的开销,尤其是娱乐、旅游等开销,将钱多用一些在房产上面。那么,只要头款放得多,也可能购买价位高过自己购买能力的房子。比方有些年薪10万美元的人,买了40万美元、甚至50万美元的房子,主要就是放了30%甚至40%的头款。

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